Локация и сезон
Сочи работает круглый год, Балтика — в основном май–сентябрь. От этого зависит загрузка и средний чек.
Инвестиции
Как считать доход от курортных апартаментов
Без «гарантированной доходности»: показываем формулу, допущения и риски, чтобы решение можно было проверить на калькуляторе.
8–12%валовая доходность
20–30%расходы на управление
70–90%загрузка в сезон
214-ФЗДДУ и эскроу
Формула
Валовая выручка, а не обещание
Валовая выручка = стоимость вашего лота × диапазон доходности. Для курортных апартаментов под управлением оператора ориентир — 8–12% годовых. Это не обещание: диапазон собран из рыночных данных по загрузке и средней ставке, а не из конкретного проекта.
Из валовой выручки вычитаются расходы на управление (обычно 20–30%), коммунальные платежи, налог на имущество и НДФЛ или налог по УСН, а также простои в низкий сезон. Поэтому «доходность» в рекламе и деньги на счёте — разные числа; мы показываем первое, чтобы вы понимали разницу.
Смотреть проекты с расчётомСтоимость лота20 млн ₽
5 млн50 млн
Валовая выручка в год0–0 тыс. ₽
Не является гарантией дохода или инвестиционной рекомендацией. Точный расчёт — после выбора проекта и лота.
Что влияет на результат
Четыре переменные
Их видно в карточке каждого проекта — сравните, прежде чем считать доход.
Оператор
Загрузка и сервис зависят от бренда управления. Управление оператором — не то же самое, что самостоятельная сдача.
Формат лота
Студия сдаётся чаще и дешевле, семейные лоты — реже и дороже. Площадь влияет на спрос и расходы.
Срок сдачи
Готовый объект начинает приносить доход сразу, строящийся — после ввода и отделки.
Сравнение
Доход по проектам каталога
Валовая выручка в год при доходности 8–12% до расходов, налогов и простоев.
| Проект | Город | Формат | Доход в год | Сдача | До моря |
|---|---|---|---|---|---|
| Mandarin Garden | Сочи | Гостиничный комплекс | 2,8–4,2 млн ₽ | I кв. 2030 | 300 м |
| Сиалия Резорт | Сочи | Курортный комплекс | 2,2–3,3 млн ₽ | I кв. 2029 | 3,0 км |
| Палаццо де Агой | Агой | Гранд-отель | 2,5–3,8 млн ₽ | IV кв. 2029 | 150 м |
| Алеан Селект Агой | Агой | Курортный отель | 1,6–2,4 млн ₽ | 2029 | — |
| Алеан Монвер | Якорная Щель | Курортный комплекс | 1,4–2,1 млн ₽ | II кв. 2029 | 150 м |
| Ботаника Хиллс | Небуг | проект | 464–696 тыс. ₽ | сдан | — |
| Резиденция морей | Новороссийск | ЖК | 584–876 тыс. ₽ | IV кв. 2026 | — |
| Бенуар | Сочи | Апарт-отель | 1,4–2,2 млн ₽ | I кв. 2029 | 250 м |
| Луиджи | Сочи | ЖК | 1,0–1,5 млн ₽ | IV кв. 2028 | — |
| Светский лес | Сочи | ЖК | 1,0–1,6 млн ₽ | IV кв. 2028 | 8,2 км |
| Белые ночи | Сочи | Экорезиденция | 1,7–2,6 млн ₽ | IV кв. 2028 | — |
| Вера | Сочи | ЛОК | 2,3–3,4 млн ₽ | до 2028 | 700 м |
| Включи | Гурьевск | ЖК | 504–756 тыс. ₽ | IV кв. 2028 | — |
Риски
О чём говорим прямо
- Перенос сроков сдачи застройщиком.
- Падение загрузки из-за конкуренции новых комплексов.
- Рост расходов на управление и коммунальные платежи.
- Низкая ликвидность при срочной перепродаже.
- Изменение налоговых правил для нежилой недвижимости.
Проверка
Что проверить до сделки
- Проектную декларацию и разрешение на строительство.
- Схему расчётов: эскроу, ДДУ или иной договор.
- Договор с оператором: ставка, срок, порядок выплат.
- Фактическую загрузку похожих объектов оператора.
- Полную стоимость: отделка, мебель, коммунальные, налоги.
Частые вопросы
Вопросы об инвестициях
Если не нашли ответ — оставьте заявку, разберём ваш случай.
Это гарантия доходности?
Нет. 8–12% годовых — валовая выручка от аренды до расходов на управление, налогов и простоев. Фактическая доходность зависит от загрузки, сезона и управления. Это прогноз, а не гарантия дохода и не инвестиционная рекомендация.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?
Апартаменты — нежилое помещение: постоянная регистрация в них не оформляется, налог на имущество и коммунальные платежи считаются по ставкам для нежилой недвижимости. Взамен — ниже цена за метр и возможность управлять объектом как гостиничным номером.
Кто управляет объектом?
Оператор: Alean Collection и партнёрские управляющие компании. С ним заключается отдельный договор: он принимает объект, заселяет гостей, ведёт уборку и отчётность, а собственник получает выплаты по графику.
Можно ли купить в ипотеку или рассрочку?
Да. По проектам работают ипотечные программы банков-партнёров и рассрочка от застройщика. Условия зависят от проекта, срока и первого взноса; точные параметры подтверждает менеджер.
Сколько нужно на старт?
Стартовый бюджет зависит от проекта и формата лота: студия и семейная резиденция отличаются в разы. По ипотеке первый взнос — обычно от 20%; точный расчёт пришлём по вашей сумме.
Что будет, если проект не сдадут в срок?
Сроки зависят от застройщика. Перед сделкой проверяются проектная декларация, разрешительная документация и история застройщика, а в договоре фиксируются сроки и ответственность. Это не страховка от переноса, но позволяет увидеть риски заранее.
Подбор под ваш бюджет
Считать под вашу сумму
Пришлём таблицу по 2–3 проектам: доход, первый взнос, платёж и прогноз аренды.